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  • Writer's picturePhilippe Chevalier

Il est plus facile de voler votre maison que de voler votre voiture !


Commençons par nous mettre dans la peau du voleur , il est confortablement installé dans son fauteuil et devant ses 3 écrans:


- À gauche sa dernière liste de données personnelles canadiennes volées.

- Au centre le registre foncier.

- À droite un site de vente en ligne grand public.


Au centre et à gauche il lui suffit de faire matcher un nom avec un propriétaire sans hypothèque, une adresse intéressante sur le marché immobilier, et annoncer la maison à vendre à un prix tellement attractif que cela en défie la raison.

Bien entendu il n’est pas nécessaire de disposer des photos intérieures authentiques puisque toute la stratégie est de compter sur un acquéreur pressé et subjugué par le bas prix.


L’acquéreur sera vite atteint du syndrome de FOMO (de l’anglais : "fear of missing out", « peur de rater quelque chose ») et perdra ses réflexes de prudence.

Cela ne prendra que quelques heures ou quelques jours pour trouver un acquéreur prêt à s’engager. Le délai de 2 ou 3 semaines avant de se rendre chez le notaire est également suffisant pour préparer les documents d’identité frauduleux et se faire passer pour le propriétaire.


Oui mais … si l’acheteur veut visiter ou inspecter ?


Toutes les communications se passent en ligne et par téléphone car le fraudeur se fait passer pour le propriétaire en voyage à l’étranger, en difficulté financière ou en divorce. Un peu d’ingénierie sociale fera l’affaire :

Exemple 1 : « Je suis âgé, présentement en Floride, malade, les soins médicaux coutent cher, je dois vendre très vite , mon gendre me représentera chez le notaire, il a procuration, mais le temps presse, je vends à regret, mais pas le choix » .

Réaction de l’acheteur : Saisir l’opportunité sans poser de questions ni brusquer le vieux propriétaire

Exemple 2 : « Je suis en Thaïlande, avec ma nouvelle femme thaïlandaise, mais cela se passe mal, je dois vendre vite, besoin de cash, mon comptable me représentera chez le notaire etc… »

Réaction de l’acheteur : Saisir l’opportunité et exploiter rapidement ce cave.


Maintenant il reste à trouver un notaire également pressé et pas trop regardant sur les procédures, est-ce que cela existe ? à votre avis ?


L’astuce pour le fraudeur est de se faire passer pour le mandataire (titulaire d’une procuration) du propriétaire, cela simplifie la production de documents.

Le résultat est magique : le fraudeur fait transférer l’argent sur un compte qu’il a ouvert au nom du propriétaire, il vide le compte et disparait loin.


Ce qui est moins magique pour le légitime propriétaire est l’arrivée d’un nouvel occupant, sourire aux lèvres un samedi matin, muni de clés, qui se bat avec la serrure, et en arrière un magnifique camion Uhaul et 4 amis venus l’aider à déménager. Mais surtout ce nouveau propriétaire est muni de vrais titres de propriétés et de la certitude de son bon droit, la situation est donc bien plus complexe que pour un vol de voiture.


Cela vous semble compliqué ? alors voici une option encore plus simple


Si vous êtes fraudeur, ne cherchez pas à vendre la propriété, mais plutôt à l’hypothéquer avec un prêteur privé et à disparaitre avec l’argent du prêt. Le processus initial est le même et le fraudeur ciblera les maisons libres d’hypothèque affichant fièrement sur le registre foncier une quittance de dettes.


Oui, mais cela ne peut pas être aussi simple, il existe des pare feu , des vérifications , de la logique ?


En effet, mais elles reposent toutes sur le facteur humain et ne résistent pas à :

- Un notaire pressé

- Un site web d’annonce qui ne vérifie pas les publications

- Des documents d’identité sur Pdf noir et blanc

- Des agents immobiliers qui n’exécutent pas scrupuleusement le mandat de vérification-évaluation confié par un prêteur privé

- Un marché immobilier solide où les bonnes affaires sont rares

- Des taux d’intérêts élevés à l’avantage des prêteurs privés

- Des situations financières insolites mais pas surprenantes qui expliquent la supposée aubaine

- Des acheteurs sous pression, notamment chez les familles immigrantes peu familières avec les procédures

- Et pourquoi pas certaines formes de complicités.


Mais pourquoi est-ce plus facile que de voler une voiture ?


C’est un calcul entre risques et enjeux : Voler une voiture de 60 000 $ suppose une prise de risques physiques pour un gain de 40 000 $ car il faut des complices, un réseau , des facilités d’exportation et il faut commettre physiquement un délit criminel , un vol, dans la rue.

Voler une maison ou l’exploiter pour obtenir un prêt usurpé procure un gain de 500 000 $ avec moins de stress, et moins de complices. Le risque parait plus faible et le gain supérieur. Mentalement cela parait une fraude et pas un acte criminel.


Peut-on se protéger ?


À titre préventif, quelques précautions sont bien expliquées dans un article de l'hebdomadaire L'actualité , dans leur rubrique Dollar et cents: Comment se protéger du vol de maison.

Le risque de de type de vol est assurable, les assurances titres sont là pour ça .

Mais si le délit est commis, un enquêteur privé peut vous aider à rassembler les preuves pour rétablir la situation. Si les fraudeurs sont efficaces pour le vol et trafic d’identité, notre agence d'enquête et investigation Sarx Inc est également performante pour les retracer, documenter et prouver leur mode opératoire .


Mais comment en 2023 ce type de fraude est encore possible ?


Surprenant en effet mais pourtant la protection presque parfaite existe , depuis 1982 , elle s’appelle la blockchain , inventée par David Chaum professeur à l’Université de Californie de Berkeley (Californie).

Ce n’est qu’en 2009 que la blockchain entre en usage pour les prémisses de la finance décentralisée et plus récemment pour les NFT, jetons numériques non fongibles. Les NFT sont connus et souvent critiqués pour les collections d’art numériques génératifs spéculatifs mais ils servent aussi utilement à certifier un document de manière inaltérable et non falsifiable . Car un NFT c’est avant tout une preuve numérique infalsifiable de droits de propriété.


En supprimant le facteur humain , le tiers de confiance, un acte de propriété sur NFT représente un progrès considérable dans la lutte contre la fraude et l’usurpation d’identité ou de titres ( aussi pour les brevets, les diplômes et les inventions) .

Certains pays l’ont adopté, par exemple la Géorgie (le pays d’Europe, pas l’État du Sud) pour remplacer un registre foncier peu fiable manuscrit, incomplet et falsifiable .

Ce pays n’a pas hésité à franchir le pas , car il avait conscience de l’archaïsme des registres traditionnels .


Malheureusement, la méfiance du grand public et des institutions à l’égard des innovations n’a d’égal que la capacité des fraudeurs à saisir , eux , souvent en premier , les innovations performantes .


Notre agence n’a pas eu d’angoisses au sujet de l’intelligence artificielle ( nous en utilisons une dédiée aux enquêtes), ni au sujet de la blockchain, des cryptos et des NFT, de la cyber enquête, de l’OSINT et du cyber contre-espionnage industriel. Pourquoi laisser aux seuls fraudeurs le champ libre de l’innovation ?


La prévention existe, ne vous en privez pas


En matière de vols de propriétés, nos cyber-enquêtes permettent de cerner les fraudeurs et de démontrer la fraude , mais … je comprends que vous préférez être en mode préventif, alors l’assurance titre demeure une excellente option.

Et si vous déjà avez payé tout votre crédit immobilier, ne le criez pas sur les toits ,ni sur les registres fonciers, ni en affichant les deux lions statufiés devant votre maison. Ils risquent de vous apporter plus de problèmes que de paix et prospérité.




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